金融化是普遍共识 但种子刚播下结果有待时日

在此之前，万达、恒大、绿地即已在大力拓展住宅以外的领域，并取得了阶段性成绩，考虑到这三家企业均为千亿房企，其多元化布局特别是金融业务的拓展，很值得分析。

1、组织架构：万达为兄弟模式，绿地、恒大均为1+N

恒大控制的上市公司数量最多(7家，其中4家港股，1家A股，2家新三板，不含仅为第二大股东的廊坊发展)，万达4家(A股1家，港股2家，美股1家)，绿地3家(A股1家，港股2家，不含仅为第二大股东的博大绿泽)。

万达的多元化布局最早，但与资本市场对接较晚，2014-2015年，文化产业和商业地产的两大旗舰企业万达院线和万达商业才分别在A股和港股上市，其中万达院线市值约千亿元，两者为兄弟关系，均受万达集团控制，相互之间没有隶属关系。

恒大地产(3333.HK)在香港上市，并同时控制恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝、恒大文化等多家上市公司，体现出明显的“1+N”特点。近日，港股上市的恒大地产已准备更名为“中国恒大”，以反映其多元化布局(不过综合性企业的估值一直不高，类似中信股份、长和等，恒大要打破偏见恐怕需要时间)。

绿地2015年在A股借壳金丰整体上市(常年宣传自己“世界500强”的绿地全貌终于得以披露)，同时控股绿地香港、绿地润东等港股上市公司，为借助资本市场布局多元化业务打下良好基础。

2、多元化布局概况：万达业务质量最高，恒大布局最广，绿地处于调整转向阶段

(1)万达：自有院线和影视制作实力强劲，通过收购方式获得大量境外优质资产

万达是国内房地产企业中最早拓展房产之外业务的，根据王健林在集团年度工作会议的报告，万达文化产业收入已超过500亿元。特别是已在A股上市万达院线，市值约千亿。万达院线的票房收入占到全国票房总量的20%以上，长年位居行业第一，影视制作和发行也是行业第一。近期，万达院线已停牌注入万达影视、传奇影业等，估值在300亿元以上。

此外，万达还收购了美国AMC院线、澳大利亚HOYTS院线、传奇影业、圣汐游艇等国外优秀企业。体育方面，万达已控股瑞士盈方体育(2015年2月10.5亿欧元收购)、世界铁人公司(2015年8月6.5亿美元收购)等全球性优质体育资产，并拥有全球知名的足球俱乐部马德里竞技20%股权(近五年成绩排名居世界俱乐部前五位)。

(2)恒大：足球带来巨大品牌效应，健康、文化、社区O2O、农牧等领域仍在创业期

恒大多元化布局最大的亮点为恒大足球，连续五年中超冠军，三年两次亚冠冠军。虽然收入贡献不高(2015年为3.8亿元)，但市值已接近200亿元，是亚洲市值最高的俱乐部(雪球数据显示，全球顶级俱乐部之一的红魔曼联市值仅7亿美元)。更重要的是，足球为恒大的全国性品牌传播立下汗马功劳(话说恒大足球的海报制作质量非常高)，已经多次看到恒大足球为金融、矿泉水等业务站台，对地产项目的销售也有很大推动作用(以恒大2015年2000亿销售额计算，即使只有1%的贡献，也多达20亿元)。

至于已经成为上市公司的恒大健康、恒腾网络、恒大文化等新兴业务，分别致力于健康医疗、社区医疗、文化娱乐等产业，但从财务数据来看，要不规模很小，目前仍处于亏损状况，要不刚刚获得上市资格，业务尚在培育期。值得注意的是，恒大健康积极拓展医疗美容业务，并与哈佛附属医院拓展国际医疗业务，在老龄化和医疗制度改革背景下，具有很大的增长空间。

(3)绿地：能源业务剥离中，基建业务加大地铁拓展，大消费、大金融尚在培育期

绿地集团能多年位居世界500强，与大力拓展建筑、能源业务相关，2014年及之前，房地产业收入占比不足40%。2015年起，绿地逐步剥离业绩持续下滑的能源业务。

与此同时，明确将地产之外的业务拓展定为大消费、大金融、大基建等三个方向，其中大消费包括汽车、进口商品直销等，大基建包括现有建筑业务，更有看点的是地铁业务，已与重庆、南京、大连等8个城市签署了9条线路开发计划，最早一条有望在2020年于徐州竣工，这将给住宅相关业务的发展带来重大支撑。

3、金融：恒大手握保险、银行两大牌照，万达收入最高，绿地最互联网化

考虑到房地产与金融的紧密融合，金融业务的拓展是千亿房企多元化的重头戏，其中王健林在今年年初已提出三年内万达金融业务IPO的目标。以下是对三家企业目前金融业务的分析：

(1)万达：目前主要是支付和保险，众筹万达广场高光后后劲不足

2014年12月，万达以20亿元获得排名第四位的第三方支付公司快钱70%股权(仅次于支付宝、财付通、银联在线)，正式拉开金融业务布局大幕，2016年支付业务收入目标超过40亿元。考虑到万达广场汇集大量商户，万达旗下的快钱将扮演支付宝之于淘宝的角色，成为商户交易的必要一环，并以此为基础拓展信贷、理财、大数据、征信等业务，参见王健林今年初对金融业务的表态《王健林董事长亚洲金融论坛首次谈万达网络金融O2O战略》。

另外，万达在2015年终于完成对寿险牌照的布局，成为百年人寿的第一大股东(可惜之前持有少量股权的大连银行被东方资产竞得)。看看这两年前海、生命、安邦等野蛮人对万科、金地、远洋等地产龙头企业的“调戏”，有了保险牌照的王健林，应该能够相对安稳。

至于互联网金融方面，万达在2015年完成多个众筹项目(交易结构非常类似公开性的股权众筹，据媒体报道其众筹架构得到上海自贸区的认同)，募集资金超过50亿元，期限最长七年，但成本仅在7%/年左右，几乎与已经大幅下降后的公司债成本持平。可惜后来再无产品发布，可能与近期互联网金融监管升级有关。

(2)恒大：半年内搞定保险、银行两大牌照，许博士速度不容小觑

最近一年，恒大大举进入资本市场，半年内就获得六个上市平台，速度十分惊人。金融方面也是如此，入主原大都会人寿后不到四个月(2015年9月50亿元竞得50%股权)，保费收入即突破150亿元。又在今年成为“盛京银行(2066.HK)”第一大股东(近期股权转给“香港朋友”，以符合港交所有关最低公众持股量的规定)，最宝贵的银行牌照已近在咫尺。

除保险、银行之外，恒大的互联网金融业务也在快速扩展，恒大金服在2016年3月上线，主要为恒大产业链上的供应商提供融资服务(绿地地产宝更多为旗下地产项目公司融资)，约为7%/年，还通过与恒大足球球赛结果绑定浮动来进行营销(进球加息、猜比分加息等)，市场关注度很高，上线两个月成交量已突破10亿元。与绿地的布局类似，恒大从去年底以来已先后注册保理、融资租赁、交易所等准金融牌照，业务尚未开展。

(3)绿地：互联网金融、私募基金等布局较多，但没有银证保等更硬的牌照

绿地的金融业务布局最广，其互联网金融平台“绿地金服”已发布地产宝、融通宝、置业宝、指数宝、众筹、财富赢等多款产品，不足一年即成交超过50亿元，2016年目标高达300亿元。此外，绿地的小贷公司起步很早(早在2009年即在上海成立绿地小贷)，有一定的人员和业务基础，而且总注册资本达22亿元，在三家企业中也最高。

可惜的是，在银证保等很硬的传统金融牌照上，绿地拓展力度不大，目前仅有半张信托牌照(2015年成为杭州工商信托第二大股东)，同时少量参股上海农商行、东方证券等。根据报道，绿地已与大连等地达成战略协议，准备成立金普银行，但落地恐怕有待时日。

此外，与万达、恒大不同，绿地在私募基金上的拓展力度很大，拟与中金、长城资管发起并购机构，其中绿地资金投入达65亿元(来自于去年底的增发方案，暂未完成)。通过私募基金方式成为机构是国内外房地产企业转为的一个重要方向，保利、金地等地产标杆企业都已形成很大规模，但本质上属于传统金融形式在地产相关领域的应用，与互联网金融等更具爆发性的方向关系不大。

4、总结：多元化和金融化是必然，但种子刚播下，结果有待时日

万达、恒大、绿地等千亿房企的多元化之路，是住宅产业白银时代的必然选择。从目前来看，抛开金融业务外，万达的多元化力度最大，在文化、体育等领域通过自建、收购的方式，已经取得巨大成绩(万达院线一家公司的收入、市值就超过恒大六家非地产上市公司的总和);绿地早年拓展的建筑施工、能源等业务逐渐边缘化，新进入的地铁、消费等业务刚刚开始，恒大的多元化除了足球取得大量关注度之外(收入仅几个亿，由于大量购买优质球友亏损严重)，其他业务还处于播种期，但已掌控多家境内外上市公司，为后续发展奠定了基础(激励制度、知名度等)。

重点说金融业务，虽然恒大已获得银行、保险两个很关键的牌照，但牌照是双刃剑，一方面，资本市场对纯金融企业的估值并不高，比如银行因为坏账隐忧，这两年PB甚至有跌到1以下的情况，而同样做放贷、理财销售等业务，没有银行牌照、主打互联网金融概念的“陆金所”，估值已接近200亿美元，已超过绝大多数商业银行;另一方面，监管机构对银行、保险等持牌机构的监管，比如银行给关联公司贷款有严格的比例限制，而互联网金融在此轮调控阶段一直处于鼓励阶段，几乎没有在监管。

因此，房地产企业布局金融业务时，不能太看重银行、信托、保险等传统金融机构。如果房企并购后仍是传统模式的金融机构，即使做的很大(难度很大，中国现在并不缺金融机构，彼此竞争也很激烈)，资本市场并不认同，很难带来估值水平的大幅提升;另一方面，由于强监管，很难给自身融资带来太多资金支持。或许房企在并购相关牌照时可以更理性点。

万达因为拥有支付牌照和大量商户资源，有可能成为最大的O2O商业，如果整合到位，金融前景可能更加广阔(商户对贷款等金融产品的需求应当高于绝大多数消费者)，可理解为蚂蚁金服的线下版(当然，实现路径还要通过互联网、大数据的方式，未来万达支付、飞凡电商也会大力拓展非万达广场的商户，类似京东的自营+平台电商模式)。

在掌握大量支付数据的基础上，以供应链金融的模式，提供贷款、理财、征信等服务，只有嫁接大数据、互联网模式的金融业务，才是互联网金融公司应该发展的。而万达商业广阔的消费、经营场景，在拓展供应链金融、消费金融等新模式上，具有很大的拓展空间。(2016年1月，王健林公开表示，2020年金融业务将覆盖全国5000个大型商业中心，其中万达自己500个左右;每年到店客流400亿人次，年消费金额将达到5万亿元，信贷余额3000亿元。

至于绿地，地产宝等现有产品更多扮演给绿地项目公司融资的角色，与B端供应商、C端真实买房用户的关联并不紧密;销售量相对较小的众筹宝产品，对相关项目的销售有一定促进作用。需要注意的是，在P2P等监管升级的背景下，通过金服平台给关联公司融资，可能较大的政策风险。

最后强调一下开发商做金融的一个误区，就是收入贡献问题(客单价极低)。比如在互联网金融领域，单笔额度一般不超过十万元，即使全部用自有资金，也就能带来几千或一两万的收入，仅相当于一套房收入的1%左右)，这是此前以卖房为主要收入来源、赚过大钱的开发商，所必须面临的。如果不能做到很大规模，对房企转型的意义可能有限。目前，抛开相对独立的支付和保险业务，金融业务目前对三家企业的收入贡献均在几个亿左右，占比极低(这几家企业的地产收入都是千亿级别)。

此外，除了客单价低的问题外，房企转型金融还要面临组织架构、服务对象、激励制度、风险管控等多方面的挑战。只有结合房地产业链条上的各种消费场景，采用互联网、大数据的模式，低成本、高效率地提供更有针对性的金融服务，才能形成新的比较优势，否则，单纯凭收购获得金融牌照，如果不能形成协同效应，不是长远之计。

在千亿房企多元化狂奔的道路上，金融的种子刚刚种下，结果有待时日，期待更多有意义案例的产生。