【专访】孟晓苏：限购是麻醉药 如果你身处缝隙还得买房

国庆节后的一天，北京窗外依然雾霾笼罩。光华路世纪财富中心19层，汇力基金董事长、中国房地产开发集团公司原董事长孟晓苏就当下中国楼市接受了界面新闻的专访。

64岁的孟晓苏仍然是房地产领域里最活跃的专家之一。他师从厉以宁、萧灼基、刘方棫等经济学大师，他对于楼市政策有着敏锐判断。

和任大炮一样，他一直是中国楼市最坚定的唱多者之一。

十一期间，又一轮房地产调控袭来。22个城市先后出台楼市调控限制性措施，监管部门也为整顿楼市秩序再度出击，严格排查房企各种不正当经营行为。但孟晓苏认为现在楼市的政策只是治标的政策，没有治疗到根本，限购就像打麻醉，一旦热点城市去除限购回归到市场模式，房价难免再次暴涨。

界面新闻：今年房地产是一个比较热的话题。国庆节期间，热点城市相继出台了很多楼市调控政策，您对这些政策怎么评价?

孟晓苏：分城施策是个好政策。但一些地方政府不懂什么是治本的政策，往往把过去那些治标的政策又拿来，正确的政策和模糊错误的政策混杂在一起，让人们看不清楚。

国务院2014年年初确定了因城施策政策。但地方现在在调控上的问题是一要调控，他们就想起来限购，因为他没有别的经历，不知道还有别的办法能够使房地产健康发展。

限购我把它称作打麻药。麻醉市场，哪儿疼就打一针麻药，打时间长了就成为吸毒，一旦吸毒上瘾后去都去不掉，因为麻醉掉了市场的同时，也麻醉掉了生产者。现在上涨的城市是什么造成的，就是前几年的调控造成的，一旦市场回归了，去除了限购，整个市场就火爆起来，那怎么办?再压着的话就把问题推到了最后，成为日后的问题，就没完没了，这个人永远吸毒下去行不行?不行，所以说可以再吸一口，但不能一直吸。

界面新闻：大部分调控政策都是在国庆节晚间相继出台，就是国庆节开个会连夜出，这样出台政策会不会太仓促?

孟晓苏：后半夜出的政策没有好政策，半夜鸡叫，这是权威人士在《人民日报》里面提到的。前几年离婚是政府造成的，不能抓人。现在抓了造谣者后有好处，各城市都不敢限制本地人购房，怕出现离婚潮，现在的政策是限外，不影响到本地人家庭但又影响到人口流动。

所以管理层是一个整体，领导层调整了思维，早就指出了这些问题所在。但是地方不执行。现在出台这些像复制前些年政策一样的政策不足为怪，它也能用，但老用的话，问题就可能越来越严重，政策就走偏了。

界面新闻：这一轮会不会有矫枉过正的感觉?是地方政府走偏了吗?

孟晓苏：是，他们前几年的调控造成土地供应减少，是一种对土地供应的误解，误以为城市土地规模大了，实际上是城市建设区小了。

如果官员是任期制，他不管根治，他只把伤口贴上，我限购了，不涨了把问题留给后来者了。当时我就批评过那时北京的限购政策，是把高价房留给后人，现在北京的房价就是调控造成的。问题在于这么多年形成的调控在现在官员的脑子里已经根深蒂固，他们就是从《肖申克的救赎》里面放出来的那些人，他们没有铁窗脚镣手铐就浑身不自在。

界面新闻：您怎么看待今年房地产的发展情况?

孟晓苏：中央从去年下半年开始，特别是11月份，通过中央财经小组会、中央政治局会、全国人大报告，多次提出去库存、去杠杆、去产能。政策变了后，这一年房地产从低迷到逐渐升温。

从70个大中城市统计表看，去年是惨兮兮的情况，一直到今年1月份，绝大部分城市都还是下跌的，现在越来越飘红，将近8个点，其中有90%的城市开始上涨，二线城市如苏州、厦门、合肥、南京上涨更快。

但中国就这70个大中城市吗?中国有660个城市，如果打开眼界看，那660个城市中大多还没涨起来。但问题现在还没有辐射到更多二线城市和三线城市，更不要说是四线城市。

同时，现在房地产出现的问题又是供给侧的问题。第一，土地供应少，大城市连续四年土地供应零增长。为什么零增长?人们把开发区、工业区的批地和城市建成区批地两个概念混淆了，确实政府批了好多工业区，但这些工业区和原来城市市区是两码事。工业区在批地，被人一嚷，控制城市市区批地。

第二个问题是供给侧本身不旺，现在房地产增速才5.4%，以往都是百分之二十几。整个经济不景气明显看出来病根在房地产，有人说没市场了，谁说没市场，老百姓疯了似地买房，这里不乏刚需，就是老百姓买二套买三套也是可以的。不让老百姓买第二套第三套，怎么会形成业主群，怎么会有人提供租赁的房产。

界面新闻：今年信贷增量很大，大部分又给了房地产，您怎么看待这个信贷增长的问题?

孟晓苏：信贷数据中定金和预售款增长了29.7%，其中个人抵押贷款增长了52.2%。相对于开发资金才增加了14.8%。这是一个很良性的贷款，银行很聪明，知道贷给老百姓买房最安全。

那贷给老百姓买房对经济是不是良性的?肯定是良性的，首先住房抵押贷款的不良率低于1%，总体上优良。同时利息率高，利息率大大优于1%的不良率。第二，贷给老百姓买房比贷给开发商强，贷给开发商没有造成最终消费，贷给老百姓买房，开发商不贷款都可以了。第三，如果开发商有了买房款，施工单位、材料商都继续传导下去，又推动装修硬装软装的购买，整个经济通过贷款的传导效应就慢慢传导给了实体经济。

现在经济好了，都慢慢开始恢复，应该看到这个形势好的一面，我相信中央目前主要是看好的一面，而不是一叶障目不见泰山。

界面新闻：可能炒房的杠杆用得比较高一点?

孟晓苏：性的购房能够活跃租赁市场，1996年房改方案就写到了活跃租赁市场，租赁市场首先谈到了供给，国家没有那么多钱活跃租赁市场，号召老百姓形成租赁市场，又限制第二套第三套。多数政策搞得很古怪。

界面新闻：今年又是一个地王年，CRIC监测的数据称前9个月有近200幅土地先后刷新周边总价、单价出让纪录。您怎么看房企踊跃拿地王的情况?

孟晓苏：指责央企是没道理的，央企也要挣钱，也有大量的人要养活。上海连续四年供地零增长，深圳和厦门都没地。拍地在减少，地价在高企，这是人为造成的紧张。许多城中村只要政策合理都可以拿出来，城市周边很多村落甚至有些土地没有建筑物了，但是却不能开发。因为没有指标，这是人为造成的饥渴，应该反思。但这些是慢药，两三年才能起作用，那时候我们的官员就该缓解了，就像现在的重庆，这五年都没怎么涨。

北京上海都是因为调控才出的状况，整个宏观调控搞乱了经济，现在又不得不再调控，因为原来就是这么调整的。但不能老这么下去，我看架势这些城市没打算再增加土地供应，重庆还有一个保障房的供应特别大，号称4000万平方米保障房，实际上建成了3600万，按60万套供应重庆这么一个城市够了，所以低收入者也有办法，这是另外一种经验，我们整天嚷嚷国外的经验，其实我们自己创造了很好的经验。

界面新闻：现在政策限制这么严，北上广下一步还要不要买房?

孟晓苏：如果你身处限购的缝隙，你还是赶紧买，问题是限购的话首付高了、利息高了。还好外地人限制只买一套而不是赶尽杀绝，所以整个政策还是温和的。

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